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【鈞涵原創】物業助力地產打造完美生態圈

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【鈞涵原創】物業助力地產打造完美生態圈

2019/01/14 17:41
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  順勢而為

  碧桂園地產破萬億讓業內人驚嘆和學習,但鈞涵顧問更加關注和敬佩碧桂園兩年內完成教育公司(博實樂)在紐約上市,物業公司在香港上市;未來還有社區商業公司上市,最后是農業產品......。恒大集團旗下恒大健康(00708)在香港上市,市值384億;泰禾集團五年投500億布局大健康產業。

 

  房地產標桿企業一系列眼花繚亂戰略布局只有一個核心:大服務大消費,用主業孵化更多副業上市平臺。

  打造地產生態圈又具備三大思維:

  1)產業鏈思維:在房地產產業鏈條中不斷挖掘價值,一方面拉長產業鏈條,形成長尾效應,另一方面是找到價值點深度挖掘和投資,兩個方面都需要和地產主營業務有一定關聯性。例如碧桂園的教育、物業、社區商業、農業綠色產品形成嚴密的產業鏈條,搭建完整的地產生態圈。

  2)市場思維:無論地產還是物業孵化的產業都應該具備市場化發展的能力,換句話說回來必須是自己能夠獨立生存能夠自負盈虧的市場化公司,地產前期可以給支持但絕不是寄生關系。

  3)資本和互聯網思維:投資孵化的產業應該具有資本和互聯網兩個翅膀,不能等靠地產的投資,因此沒有良好的市場化發展和盈利模型,缺失互聯網思維就不會吸引資本的青睞。

  綜上分析說明:

  圍繞地產產業鏈搭建地產生態圈,挖掘孵化大服務、大消費產業才是必然發展。

  資本為翼

  目前香港主板有碧桂園、雅生活、彩生活等七家上市物業公司,南都物業在A上市,仍有很多標桿地產下屬物業公司在上市籌備或排隊中。已上市物業公司無一例外均是標桿房地產集團旗下的物業公司。香港投資機構說過一句話:“物業公司和物業費本身沒有價值,但是物業上市平臺有價值和想象空間的。

  上市平臺固然重要但是未必每一家有理想的物業公司都成功,亦或說是平臺重要還是平臺上面的產業“內容”更重要?鈞涵顧問認為,兩者均有很好的發展,需要結合公司資源、能力、稟賦而定。目前看來大家選擇是先上市,再去快速投資并購教育、醫養、家政、看護服務類等產業內容。所以有些公司苦心耕耘產業“內容”形成規模和口碑等上市來收購也取得不錯的發展路徑。

  綜上分析說明:

  地產才是物業公司上市的真正推手;同時物業公司上市離不開地產的支持,反之地產需要更多的上市平臺為大服務大消費保駕;上市平臺需要更精彩的產業“內容”。

  戰略先行

  不同公司、不同業務板塊應該有不同的定位,一刀切的全部用公司化管理恐怕不利于專業發展,有些職能中心不建議過早獨立出來公司化管理或者對外進行市場擴張,例如科技類公司,應先立足本全集團將地產、物業信息化、ERP平臺、數據云、交互端口做扎實,形成行業標桿效應方可市場化。

  龍湖的千丁投入3億進行市場化效果欠佳,萬科的萬睿平臺、彩生活的彩之云均是如此;而碧桂園逆向發展,百多人的科技團隊并未著急面向市場,反而形成很好的口碑和技術積淀。

  管控模式、股權激勵等管理手段源于公司發展戰略和公司定位,尤其是股權激勵,股權應該授予給公司不可或缺的關鍵人才和不可或缺的外部合作資源,同時,以盈利分紅為主的股權激勵和以股權增值為主的股權激勵,其思路和邏輯有很大的差異,而這些都建立在對頂層戰略定位和業務模式清晰的基礎上,如果貿然實施,會帶來很大的負面效果,鈞涵不贊同將股權激勵視為包治百病的偏方,以鈞涵某物業咨詢案例為例,該物業公司的頂層戰略、產業和子公司定位并不清晰,單一使用股權激勵非但不能取得良好效果有時反而會給業務發展帶來負面導向,因此,戰略舉措和發展路徑是基礎。

  綜上分析說明:

  結構治理與管控的前提是發展戰略清晰,發展路徑明確,戰術舉措得當,才能談及管控模式。

  目前,行業內諸多物業公司下屬專業公司由財務代管本身就是治理結構層面帶來的弊病,需要基于戰略發展定位來設計頂層架構,基于業務發展來確定管控模式,基于上市公司股權、期權體系來設計激勵體系。

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