官方熱線:400-696-0565

關注我們
 

在線留言

 鈞涵物業學社

聯系我們

官方熱線:400-696-0565
總機:010-64405671
傳真:010-64405337

地址:北京市朝陽區紅軍營南路15號
          瑞普大廈B座11F

北京鈞涵基業企業管理顧問有限公司 版權所有 備案號:京ICP備17031226號    網站建設:中企動力 北二分

鈞涵顧問

>
>
【地產】【房企研究】地產央企生存之道

河南快三计划软件科技有限公司怎么样:
【地產】【房企研究】地產央企生存之道

2019/04/19 16:36
瀏覽量

河南快三预测 www.czwkca.com.cn 商海沉浮,大浪淘沙!

房地產行業在歷經“野蠻”生長后,過去依靠高負債賺快錢的模式一去兮不復還。樓市深度調控,拿地門檻提高,融資渠道收緊、資金成本提升……無不刺痛著房企們的神經,“活下去”或成為眾多房企當前的主訴求。

行業焦慮,具有紅色背景、一出生即帶天然光環的地產央企,在急流勇退的房地產浪潮中如何掙扎求生,它們各自又扮演著怎樣的角色?

【房企研究】地產央企生存之道

本報告將以國資委圈定的,能夠將開展地產作為主業的,除南光、港中旅、魯能、中航、神華、中煤和新興等以外的其余14家地產央企作為研究對象。

 

1、央企“規模論”:

整體穩健增長,內部洗牌分化

 

2018年14家地產央企銷售總額15231億元,總規模相當于2.1個碧桂園,2.5個萬科,市占率10.2%,市場份額進一步擴大,行業規模效應仍將延續,競爭愈演愈烈。與此同時,央企當前還面臨體制改革結構調整的嚴峻考驗,落后就要挨打,掉隊或被吞噬,為此,在規模導向的背景下,拼盡全力沖刺規模成為眾多房企的首要任務。

【房企研究】地產央企生存之道

 

▲ 2018年14家地產央企銷售總額與其他房企規模對標

 

【陣營分化,實力懸殊,平凡中不乏搶眼】

除中冶外,2018年其余13家房企成交規模均呈不同程度增長,同時實力分化也在進一步加劇:

? 第一梯隊保利發展首次突破4000億大關,依舊穩坐央企頭把交椅,中海堅守穩健的生存邏輯,華潤排名再向前;

? 第二梯隊由招商和金茂2家把守,其中金茂更是以85%的增速一路狂奔,成功躋身“千億陣營”,這在樓市步入下行周期的當下顯得格外引人矚目;

? 中鐵建、中糧、電建等規模在千億以下的房企雖也保持了一定的增長,但排名下滑,同整體行業相比,要實現跨越式突破仍需努力。

 

【房企研究】地產央企生存之道

 

區域甄選,精準布局,品質堅守,產品轉型創新,為地產央企在2018年規模穩定增長提供了至關重要的保障。

 

2、央企“布局篇”:

整體求穩,金茂冒尖,華潤激進

 

【房企研究】地產央企生存之道

2018年理性拿地,謹慎布局是多數地產央企的共識。央企老大保利繼續落實城市群深耕策略,圍繞四大城市群穩健發展,穩扎穩打。中海秉承“寧可錯失也不投錯”的原則,收縮戰線,不再拿地王,控制風險,現金為王,落袋為安。

【房企研究】地產央企生存之道

 

保利:聚焦深耕,穩扎穩打

【房企研究】地產央企生存之道

 

中海:縮頭擴尾控風險

【金茂:降低身段,擴大版圖】

? 與保利、中海不同,地產崛起新貴,立足一二線的金茂,2018年開疆拓土征戰四方,投資建面同比增幅一半,投資銷售比高達70%,新進西安、濟南、昆明、開封、株洲等14座地級市,累計斬獲土地56宗,全國版圖進一步壯大至40個地級市。

【房企研究】地產央企生存之道

 

2018年金茂新進入城市名單

【房企研究】地產央企生存之道

 

金茂:降低身段,擴大版圖

? 其中三四線拿地建面占比從2017年的17.5%直線上升至40%,14個新進城市中有10個來自三四線,近期在張家港市場又連續拿下7宗地塊,青睞程度不言而喻,未來這些城市將成為金茂業績增長不可或缺的有力后盾。

 

【房企研究】地產央企生存之道

 

▲ 2017、2018年拿地面積分布圖

 

【華潤:逆勢“撿漏”沖規?!?/span>

? 相比金茂,2018年華潤在土地市場略顯激進,全年拿地總建面同比去年增加85%,財大氣粗、較低的融資成本正是華潤在逆周期拿地的勇氣所在,也正因如此,使其在土地市場更加從容,多處“撿漏”,據統計,全年斬獲的98宗土地中54%以底價成交,“逆周期低點”拿地擴容土儲將促使華潤沖擊更高規模,鞏固自身地位。

【房企研究】地產央企生存之道

 

? 業態方面,華潤在成都、濟南、南昌、南京、東莞等城市獲取了多個商業項目,以匹配“2+X”的商業模式,實現商業、住宅兩個主業協同發展,快速成長。

【房企研究】地產央企生存之道

 

3、央企“產品論”:

品質改善居上,保利多元創新,葛洲壩玩起黑科技

央企“有背景”,做產品不用心,社區品質不如民企,似乎是人們對央企的固有認知。事實上,近些年央企無論在社區品質、服務提升,還是產品創新上,均在積極探索,修煉內功,甚至不惜重金重塑產品,并且隨著市場需求變遷,產品形態不斷調整,以迎合改善需求,打造多元。

【保利:不拘一格,產品創新保利潤】

? 保利堅持“中小戶普住”的產品定位,致力于為普通消費者提供高性價比的產品。近年來產品迭代不斷,從2015年“5P“,2016、2017年的持續升級,保利在社區品質、服務、科技及文化等多維度全面出擊,實施產品深度升級。

 

? 隨著地價不斷走高,利潤高,更能帶來增值空間的改善型產品受到市場青睞。保利也不例外,在復式、疊墅等改善型戶型創新上也有了多項重大突破。比如廣州保利和光晨樾利用 “咬合式”結構打造的創新復式產品,打破空間局限,增加了采光面,高贈送、高使用率成為項目核心賣點,為保利持續穩坐央企老大提供支撐的同時,帶來利潤的快速增長。

 

▲ 保利和光晨樾咬合復式產品與高層、普通復式戶型對標圖

【葛洲壩:綠色環?!昂誑萍肌蓖晃А?/span>

? 在拼規模、拼速度的當下,葛洲壩顯得頗為低調,2018年市場容量僅百億,位列央企末端,全國百名之外。但據說內部流傳著做中國房企“品質前三甲”的口號。

▲ 合肥葛洲壩中國府與所在版圖-省府板塊房價對標

 

? 或許正是基于這樣的理念,當前葛洲壩在產品研發上頻頻發力,劍指高端市場玩起了高科技,打造“5G科技”體系重塑產品,高標準品控,并已在北京、合肥、南京等地引起了市場的關注與認可,其中已開盤的合肥葛洲壩中國府成交均價更是高出板塊一大截。隨著“5G科技”住宅的持續普及,將為葛洲壩彎道超車增添動力。

4、央企“特色篇”:

華僑城文旅革新立場堅

華僑城,一個文旅與地產雙拼的結合體,旅游收入與地產銷售各占半邊天,在行業中獨樹一幟。2018年一方面大肆“變賣”旗下多個純地產項目,“瘦身健體”優化業務結構,提質增效。另一方面又與北京、天津、云南、南昌等多個省市簽署文旅戰略協議,同時在武漢、太原等積極拿地……一系列動作意在降低地產占比,加碼文旅項目,聚焦旅游產業,促進業務的轉型升級,從而淌出一條屬于自己的道路。與同行相比,華僑城的業務路線可謂十分清晰,且核心戰略立場堅定。也正因如此,華僑城已成為文旅產業的風向標。

 

5、央企“戰略篇”:

主業為基,多元發展,聯合結盟,做大做強

堅持住宅開發,或區域深耕,或核心城市拓展,全國化布局實現高質量的增長仍是地產央企的主基調主戰略。同時在地產開發增量逼近天花板的當下,以保利、中海為代表的央企圍繞地產+運營模式拓寬業務鏈條多元發展,尋求創新突破,實現向城市建設綜合服務運營商轉型。

以招商蛇口為代表的央企緊跟國家戰略謀后動,享新政策紅利。規模不具優勢的中交“傍上”綠城,重塑地位,立志做大做強;中糧、中冶和五礦尋求聯盟,戰略重組協同發展,隨著重組的不斷推進,未來樓市競爭格局或將改變。

 

 

新聞資訊

NEWS